Bydlení nejen v době krize

*Martin Lux

*Rozhovor s Martinem Luxem, vedoucím oddělení bydlení na sociologickém ústavu ČR a vysokoškolským pedagogem na UPOLu. Tým, který se věnuje bydlení a ekonomice založil v roce 2002, samotné oddělení vzniklo v roce 2009.

Na otázky se ptá Klára Daniová

Abyste věděli, já na televizi moc nekoukám. Prakticky vůbec. Avšak každé pravidlo má svou výjimku a tou mou je návštěva u milovaných rodičů. Mí rodiče pravidelně každý den koukají na zprávy přesně v osmnáct padesát pět. U rodičů jsem byla naposledy na Velikonoce, a i já musela absolvovat nepovinně povinný rituál večerních zpráv. Během jedné z návštěv ve zprávách řešili zdražování nájmů a málo bytů v Česku. Reportér hlásí: „Bytová krize! Nedostatek bytů pro rodiny. Důchodci nemají na zaplacení nájmů, musejí se stěhovat do menšího nebo do spolubydlení!“

Je tomu tak? Nebo je to jednostranný hlas médií a poctivý výběr nejhoršího exempláře? Abych se na to podívala z druhé strany, zašla jsem přímo do centrály vědění, Akademie věd! A promluvila si s odborníkem na slovo vzatým, *doc. Ing. Mgr. Martin Luxem, Ph.D.

Začínám docela ze široka, ale budu se zpětně vracet. Zajímá mě aktuální situace v bydlení. Jak situace vypadá, jak se trh chová. Mluvil jste mimo záznam o zlepšení…

To nevím, jestli je zlepšení. Vždycky je to něco za něco. Ceny začaly klesat kvůli tomu, že úrokové sazby jsou poměrně vysoké a tím pádem se zastavilo poskytování hypoték, nebo o osmdesát procent poklesly, což je v podstatě to, že stagnuje ten trh a zmenšila se poptávka. Tím jak se zmenší poptávka, tak se velmi rychle to ukáže i v cenách. A teď záleží, co bude dál. Jestliže ta skutečná krize nepřijde, to že někde poklesne HDP, to není žádná krize, ale pokud poklesne opravdu příjem lidí, ztratí zaměstnání, nebo bude vyšší nezaměstnanost. To je skutečná krize. Lidé to ucítí opravdu. Budou muset opravdu výrazněji šetřit. Zatím, ta energetická ještě na ně nedopadá. Vidíte, jak si kupují dovolené, hospody jsou plné v Olomouci, tam dělají randál do rána. Takže dokaď je tohlenc to, tak to není skutečná krize.

Skutečná krize je ve chvíli, kdy tohle lidi už nedělají, protože cítí nebezpečí a cítí, že jim výrazně mohou klesnout příjmy, že by mohli ztratit zaměstnání a podobně a chovají se jinak. A ve chvíli, kdy přijde taková krize, mohou ty ceny opravdu prudce poklesnout. To, co teďka vidíme je pokles třeba o nějakých deset, patnáct procent, což je mírné, ale pokud by byla skutečná krize jako v roce 2008, tak klidně ceny bytů klesnou klidně o třetinu. Nebo i o víc. Záleží, jak se bude vyvíjet hospodářství, tak se bude vyvíjet trh. Ale vždycky je to něco za něco.

Ceny bytů budou levnější, ale všichni na tom budeme hůř, protože ztratíme zaměstnání. A bude to horší i s hledáním nového zaměstnání, ale je otázka, jestli to vůbec přijde, protože u nás je pořád trh napjatý, co se týká práce. Je poměrně furt velká poptávka po pracovní síle. Nezaměstnanost je pořád nízká. Takže je možný, že to vůbec nepřijde, takže já nestraším, ale kdyby přišlo to, co bylo v roce 2008, tak by ceny bytu mohly prudce poklesnout. Pokud to nepřijde, tak oni se teď trošku zkorigují, nějakých deset, patnáct procent. Jeden rok, dva to bude trvat a třeba potom začnou znovu růst. Tak to většinou na těch trzích je.

Vždyť říkají, že je nedostatek bytů.
Nemělo by to cenu naopak zvyšovat?

To jsou takové věci — jak se měří dostatek nebo nedostatek bytů? To je právě to, co říkají architekti, pak to říkají developeři, kteří na tom mají zájem a pak to říkají lidi, který jsou orientace trošičku jako hodně až extrémně levicové, kteří si myslí, že se dá nějak bytový nedostatek vypočítat. Spočítají si počet lidí, pak se to poměří s počtem bytů a existuje nějaké číslo, které je správně a když je to menší, než to číslo, tak je to nedostatek. Takhle to není. Za komunistů se tohle počítalo při centrálním plánování, ale to taky nikam moc nevedlo, takže si myslím, že existuje něco buďto jako je nedostupný bydlení finančně, a nebo je, ale říct, že je bytový nedostatek, to já nevím, co to je.

Trh se vyvíjí cyklicky a ve chvíli, kdy se cyklus obrátí a přijde krize, tak vám přijde, že je nadbytek. Najednou bude prázdných bytů spousta, a opravdu nebude, kdo by si ten byt pronajal a pronajímatelé si budou říkat, jak je to možný, vždyť to měla být tak skvělá investice, jak to, že ceny bytů padají, nájemníka nemůžu sehnat, přitom předtím všichni říkali, jak je to výborná investice si koupit byt a pronajímat ho.

Otočí se to. Všechno, čemu věříme do teďka, se otočí. Jsou dočasné záležitosti, které se vyvíjí cyklicky a boom vytvoří takový konstrukt, kterému spousta lidí uvěří, že to furt bude trvat, že pořád to poroste nahoru a to je častý omyl, který lidi dělají, když nakupují byty, že věří tomu, že protáhnou tu linku, kterou zažili, těch nepatrně pár let do budoucna a zapomenou na to, že předtím to bylo taky nahoru a dolů, že věci se nevyvíjeli jen v lince nahoru, ale že jsou cyklické.

Řekl jste, že je problém sehnat nájemníka.

Že by mohl být problém sehnat nájemníka.

Já vím, že je to problém už teď.
Sehnat slušné nájemníky je náročné.
Nechovají se hezky k bytu.

Slušný nájemník. Ale může být chvíle, kdy nenajdete žádného nájemníka. Kdy i neslušného nájemníka byste ráda, nebo ne neslušného, ale někoho rizikovějšího, to znamená, že třeba nemá zaměstnání, ale má příspěvek na bydlení a může to zaplatit to nájemné z toho příspěvku, tak byste ho nakonec ráda ubytovala, ale bude i chvíle, kdy už takoví lidi nebudou.

Jak to vidíte s bytovou politikou?
Existuje něco takového?
A jak se to projevuje, nebo chová?

Jestli u nás je bytová politika? Něco je. Existují podpory, existují stavební spoření. Při koupi bytu si můžete odepsat nebo odečíst z daní úroky, které si vymete jako úvěr. Můžete využít nízkoúročený úvěry pro mladý na nákup bytu, pokud to ještě existuje. Existuje příspěvek na bydlení. Ono se to bere, že je to otázka sociální politiky. Dneska se o ní hodně mluví, že jo. Jako ta hlavní pomoc lidem v energetické krizi, že příspěvek na bydlení, zažádejte si o příspěvek — furt říká Fiala.

No a to je, jakoby ono to rozdělujeme jako ministerstvo práce a sociálních věcí, ale ve finále je to taky v podstatě nástroj bitové politiky, protože buď lidem postavíte nějaké byty, pokud jsou chudý, nebo jim nabídnete peníze, aby si oni mohli koupit byt na volném trhu. Jsou dvě možnosti a jednou z nich je právě ten příspěvek na bydlení a o tom se hodně mluví.

Myslíte, že to může pomoct?

Jojo, ale musí být obojí. Když se všechno dělá jenom formou příspěvku, tak to může vést k situaci jako dneska, že pak vznikne byznys s chudobou a lidi bydlí v nekvalitním bydlení za vysoké nájemné, které platí z toho příspěvku, to není úplně správně. Navíc spousta lidí, i když má ten příspěvek, tak se stejně k tomu bytu nedostanou, protože pro toho pronajímatele nejsou zajímavý. Oni si to můžou zaplatit, ale typicky romové — i když by měli příspěvky a měli by nato si to zaplatit, tak je spousta pronajímatelů nechce.

Buď je to diskriminace nebo obava, nebo jakkoliv se to bude nazývat, tak se k tomu, ale i když ty lidi na to peníze mají, tak se k tomu bytu nedostanou. Takže evidentně jenom příspěvek nestačí. A je dobré to doplnit i o ten druhý pilíř z toho sociálního bydlení, je u nás poměrně málo sociálních bytů, protože obce si to dělají podle sebe, protože neexistuje centrální zákon, žádné obecné pravidlo a bylo by fajn, kdyby existovali a kdyby se stavělo víc sociálních bytů, ale to se zatím — byly dva pokusy, ale oba byly neúspěšné a uvidíme, jak bude třetí pokus vypadat.

Neslouží k tomu městské byty?

Slouží. Částečně. Města si to mohou udělat podle sebe, jak chtějí. Spousta obcí u svých volných bytů řekne, že polovina bude sociální a polovina bude obálkovou metodou, kdo dá nejvíc. To není, že všechny byty jsou sociální, ale třeba jenom půlka. A jiná obec řekne, že všechny byty budou obálkovou metodou. A spousta obcí spíše by radši, kdyby se chudý lidi odstěhovali, než aby jim dávali byty, protože s chudobou souvisí spousta jiných sociálních problémů, pro ně je jako pro starostu ať se odstěhují radši někam jinam. A vyhlašují bezdoplatkové zóny, nevím, jestli jste o tom slyšela, že v daném místě si nemůže o příspěvek na bydlení nikdo zažádat. Ty stávající ano, ale už nikdo nový.

Ani s trvalým bydlištěm?

No už ne právě, protože oni v té chvíli řeknou, že už je chudých moc a tudíž máme právo tady vyhlásit bezdoplatkovou zónu a už se tady nebude vyplácet. Doplatek na bydlení, což je pro ty nejchudší. Takže takhle starosti občas vyhlásí celé město jako bezdoplatkovou zónu a nově příchozím chudým nezbývá, než se odstěhovat někam jinam.

To zní skoro až ilegálně.

No, je to možný…

A jak to vidíte vy s pronájmem a vlastním
bydlením? Myslíte, že bude do budoucna
realistické mít vlastní bydlení?

Jasný, tak všechno je v cyklech, že jo.

Třeba i v Praze? Přijde mi, že
Praha je někde jinde.

Praha byla vždycky dražší, to není, že by se hodně vzdalovala. Možná se časem vzdaluje, ale není to… Ty mušky byly vždycky otevřený a i v Praze si kupují byty. Teď, že to je hodně drahý je záležitost toho nadhodnocení cen. Už tím, že je vysoká inflace a ceny bytů přitom stagnují nebo klesají, tak ekonomové se vyjadřují hlavně v reálném vyjádření a reálné vyjádření znamená po odečtení inflace. Když vám něco vzroste o deset procent a máte nějaký spořící účet na pět procent, ale inflace je šestnáct, takže reálně jste nevydělala pět procent, ale reálně jste mínus šestnáct, mínus těch pět, takže mínus jedenáct jste ztratila za ten rok a tohle ekonomové mají rádi. Protože váš výdělek je reálný nikoliv nominální. Nominálních je těch pět procent, ale reálně jste prodělala, protože ty ceny ulítli a stejně jste chudší, než jste byla před tím rokem. A teď si představte, že ceny bytu klesají třeba o deset procent, ale navíc je inflace šestnáct, takže reálně klesají o pětadvacet procent a to už je velký propad, takže to nějakým způsobem znormální tu situaci.

Lidi teď tu inflaci cítí hlavně, jako drahota a vyšší ceny, ale časem se tomu přizpůsobí i mzdy až se ta inflace zastaví, tak i firmy začnou trochu zvyšovat mzdy a ty to doženou, ale ceny bytů už ne tolik, takže oni se stanou dostupnější, takže není potřeba tu situaci z posledních tří let vidět natrvalo. Co platí a možná platí i dřív, dostat se k vlastnímu bydlení bez výpomoci rodiny je problém. Je to tam v té knížce, u nás je výpomoc rodiny poměrně velká v Čechách.

Hodně rodičů pomáhá mladým si pořídit vlastní byt, nebo finančně přispějí, když už jim nedají celý byt, ale ne všichni dostanou. Zhruba třetina nedostane nic. A ty jsou jakoby v tom ohrožení toho, že se k vlastnímu nedostanou a pokud ano, tak to nebude v Praze, ale někde dál. Ale třeba i ti budou mít štěstí na dobré zaměstnání a budou si moci dovolit slušnou hypotéku, ale i to taky bylo vždycky.

A jak myslíte, že to ovlivnila —
předtím byla hypotéka stoprocentní,
že jste nemusel mít nic našetřeno,
ale teď je to nějak dvacet procent.

No, u mladých ej to míň, asi deset, když je našetřeno a u těch běžných je to asi dvacet, takže maximálně vám dá banka osmdesát procent z ceny na úvěr. To taky snížilo dostupnost bydlení. Málo kdo má našetřeno těch dvacet procent, ale i tady sehrála velkou roli finanční výpomoc od rodiny, protože pokud ta rodina těch dvacet procent dá tomu mladému, tak on si těch osmdesát může půjčit a pak je splácet. Pak problém s dostupností nemá. Zase. Tady ty regulace poskytování hypoték jsou dočasné. To dělá Česká národní banka, aby ochránila trh. A časem je třeba zase zruší a budou se poskytovat stoprocentní hypotéky. Taky to není něco, co je natrvalo. Je to jen teď, protože se národní banka bojí o zdraví těch komerčních bank, takže jim zakazuje, aby jim půjčovali víc. Protože má představu a oprávněnou, že ceny bytů jsou předraženy.

Takže když oni budou půjčovat na těch sto procent, když si představíte, pak ten trh spadne, tak ty banky můžou mít problémy, protože lidi najednou budou splácet úvěry, na byty, které budou mít výrazně nižší hodnotu. Byt bude mít hodnotu dva miliony, ale byt bude stát milion, když dám příklad. A to většinou motivuje lidi, aby nespláceli. A tomu se ČNB snaží zabránit, aby k této situaci došlo, že by lidi přestali splácet svoje úvěry a tím dostali celý ten finanční sektor do problému. To bylo ostatně v roce 2008.

Bydlení a coronavir. Jaké byly změny?
Byl pocítit pokles airbnb?

Dočasně asi jo tady v Praze, ale týkalo se to jen těch míst, které jsou pro airbnb zajímavé. Ty jsou většinou tady v centru, pak se asi ty byty určené ke krátkodobému pronájmu objevili na dlouhodobém pronájmu, ale byla to chvilka. Bylo to na pár let, jinak si nemyslím, že by to zasáhlo dlouhodobě. Naopak. Covidové roky byly hrozně zajímavé v tom, že přestože se jednalo o jakousi formu krize, tak ceny bytu prudce klesly a bylo to nebývalé. Spíš je to naopak, že když je krize, tak ceny stagnují, nebo klesají. Což byl příklad roku 2008, ale v covidu ne. V covidu to bylo naopak, ceny bytů rostly rekordně. Dvoucifernými tempy. Každý rok třeba o patnáct procent ročně.

Jak je tohle možné?

No to je právě to, jak je tohle možné. A to je otazník, na který odpověď ještě není. Dost lidí si tím…No hledá se odpověď. Existuje spousta hypotéz, ale ještě je asi moc brzo na to, aby se objevila odpověď.

Máte nějakou svoji hypotézu?

Nevím. Určitě je to dáno tím, že to nebyla taková ta klasická krize. To je dost podstatný. Lidi byli doma a nechodili do práce, ale plat brali. Dělalo se obecně méně, ale stejně dostávali plat až na nějaký lidi v gastru. Ale ostatní navíc ušetřili. Nejezdili do práce, ale pracovali z domova. Naopak peněz měli víc a měli čas vymýšlet si jako, že si támhle koupí ještě byteček.

Chatičku.

No ano. Chatičku. Prostě nebyla krize jako krize, která zasáhne nezaměstnanost, zasáhne příjmy. Spíš to byla taková věc… To taky nebyla krize z důvodu, že to státy zaplatily, ten deficit. Státy se hodně zadlužili, aby právě to nedopadlo na hospodářství tak špatně, takže my to vlastně… To, že jsme nezažili tu krizi hospodářskou během covidu, že se nás to nedotklo, tak to zaplatíme tím, že máme tak vysoký státní dluh, který by nemusel být tak vysoký, ale je, právě za to naše pohodlí, že jsme se té krizi vyhnuli. To je ta daň. Vždycky je něco za něco. V ekonomii nic není zadarmo. Druhá věc. Během krize se zrušila daň z převodu nemovitostí. Ona se jmenovala daň z nabytí nemovitosti. Platila se tak, že vždycky, když někdo prodával byt a ten co to kupoval, tak ten potom zaplatil čtyři procenta z hodnoty bytu DPH, jenom při tom samotným prodeji.

Daň má svůj význam tím, že by ji měl platit prodávající, ne kupující, aby nekoupil byt a hned ho na trhu neotočil. Má zabránit spekulativním nákupům bytů, jenže u nás to ztratilo smysl tím, místo toho, aby ji platil prodávající, ji začal platit kupující.

To byla první novelizace, která z ní udělala nesmyslnou daň a na základě toho ji potom Schillerová zrušila úplně. Tím, že ji zrušila, ten další poplatek spojený s prodejem bytu, tak tím zvýšila obrovskou poptávku po bytech, protože najednou lidi za to nemuseli ani platit daň, že prodali byt. Takže spousta investorů na to možná čekala, až se to zruší a potom začala nakupovat.

Tohle vidím třeba u realitek.
Lidé si zažádají realitkám, aby byt
pronajali, ale pak tu provizi platí ten,
který si bude byt pronajímat, je to otázka.
Jsou statistiky, kolik lidí využívá realitky
a kolik to prodává samostatně?

Na nájem nebo na prodej? Ani na jedno není stejně statistika. Ale myslím si, že u nájmu bývá výrazně víc bez realitky a využití serverů. U prodeje hlavně lukrativnějších bytů, více realitky.

A mají realitky vliv na trh.
Nebo jsou jenom zprostředkovatelé?

Mohli by mít až zneužitelný vliv na trh. To znamená — svými nabídkovými cenami a strategií, kterou vytváří, někdy uměle vytváří, poptávku po něčem. Je to možné. Můžou manipulovat s trhem. Hlavně velké realitky. Na chvíli stáhnout ten byt. Vypadá to, že se prodal za tu cenu, objeví se zase někdy později. Můžou dokonce a s tím jsem se setkal, že se nabízí uměle byty, které jsou kolem, ale v nabídce vůbec nejsou, ale jsou tam u nich vysoké ceny, aby se myslelo, že ceny jsou vysoké. I takové věci se stávají.

A kontroluje to někdo?

No ne, ale existuje dneska už nový zákon, který je zprostředkovaný a měl by největším realitkám zabránit v pochybení. Takže kdyby někde něco takového se stalo, tak už je to minimálně nějak postižitelné.

Dá se poznat, jestli je nabídka falešná?

Nevím, nedá. Asi jenom z toho koukání.

A jak jsme na tom s bydlením mladých
v době krize?

Tam (ukazuje na knihu ležící na stole o bydlení mladých v době krize)

Mohla bych si ji prosím půjčit?

To si nechte, to je pro vás.

Děkuju moc!

Aspoň ušetříme spoustu času.

Paneláky nebo domy?

Pro mladé nebo obecně?

Obecně.

Lidi chtějí pořad domy, ale nemají na ně, že jo, takže nakonec jsou z toho paneláky. Paneláky u nás nemají takový velký stigma jak na západě, to je důležitý, protože na západě se opravdu stavěli jako sociální byty v těch šedesátých, sedmdesátých letech. Ještě na kraji města, Francie, Velká Británie, tam se typicky staví panelové sídliště a byly pak nabízeny a rozdělovány jenom mezi chudé nebo imigranty nebo lidi, kteří na tom byli příjmově špatně, a došlo k tomu, že vznikla ghetta sociálních bytů, kam se dneska člověk třeba bojí vstoupit, protože tam je hodně kriminalita a sociální jednání. Nejezdí tam ani MHD, protože roztřískají autobus, když tam přijde. Bojí se tam policie, protože se na ně vrhnou. Platí tam zákony ghetta a to jsou paneláky na předměstí Paříže, Glasgow a podobně. Nicméně u nás se paneláky nestavěli jako sociální byty, bydleli v nich od profesorů po dělníky, že jo a díky tomu to stigma není rozhodně tak veliký, možná bych řekl, že dokonce žádný. Navíc v nich bydlí třetina populace, takže to asi těžko můžeme brát, že jsou špatné, takže u nás si paneláky drží cenu. Dokonce v tom posledním období po té poslední krizi to začalo stoupat.

2009?

2013. No, 2009 byla krize, ale ta trvala až do nějakého roku 2012 a rok 2013 byl první rok, kdy začaly zase růst ceny. Vidíte, jak ej to relativně krátké období, ceny rostly jen devět let, ale nám se zdá, že ceny úplně vyletěli, ale předtím padali. Takže 2013 až 2022, tak se paneláky zhodnotily cenově víc, než nějaké byty v cihlové zástavě nebo byty nové výstavby. Ty jsou drahé sami o sobě a potom už tolik nepřidají. Zatímco, když si lidi koupili paneláky, byly levnější a přidali na ceně více. Takže vydělali více, tím, že si koupili panelové domy.

Což samo o sobě ukazuje, že panelové domy jsou zajímavé i investičně, protože je čím dál víc singles nebo lidí, kteří nechtějí mít děti a tak dále. Ty budou bydlet spíše v menších bytech a paneláky jsou tak stavěné, jako menší.

Takže ve výhledu mohou být zajímavé pro tyhlensty lidi, kteří do vlastního možná ani nebudou mít. Těch domácností, který zůstanou singles a nebudou mít na vlastní bydlení, budou opravdu přibývat. A už přibývají teď. Takže to pro ně může být do budoucna zajímavý.

Osobně bych zatím ani do baráku nechtěla,
přijde mi, že to je víc práce nebo…

Jo, jo, jo. Tak ono se to asi malinko proměnilo, ale ne moc. Ono je to trošičku v té knížce. My jsme dělali výzkum mezi mladejma do třiceti pěti let ve čtyřech městech a ten ideál je pořád ten velkej barák, ale tentokrát spíše jakoby takový ten zateplený, energeticky úsporný. Poblíž kus lesa, odkud se dá dojet do práce, takový ideál se zahrádkou, kde se dají děcka vypustit a podobně, ale určitě i z důvodu, že tento ideál není možné naplnit, protože je strašně drahé to naplnit, tak lidi jsou šťastní a spokojená tam, kde žijí.

Jaké jsou vaše aktuální výzkumy.
Čím se nyní zabýváte?

No tak my jsme skončili ty mladý. Grant skončil, k tomu se ještě dopisují statě a říkám, pokud byste chtěla něco čerpat, tak raději ty odborné. Na našich stránkách je seznam, tak kdyby něco z toho byste chtěla a nebylo to přístupný, tak vám to mohu doposlat. Napište a nově máme grant na to, že —jedním z cílů, které jsou se snažili dlouhou dobu dělat, je propojit ekonomii a sociologii, protože propojení může nabídnout mnohem lepší pochopení toho, co se děje, než když sociologové kritizují ekonomii a ekonomové jedou tu svoji pohádku o krásném volném trhu. A vlastně jsme to poprvé aplikovali na té normě vlastnit svoje bydlení.

Pokud je ta norma silná a u nás je silná, tak že vede k tomu, že ty ceny víc lítají nahoru a dolů. Vzniká větší nebezpečí cenové bubliny, jak jsme se o ní bavili. Přestřelí nahoru a postřelí dolů. A to jsme prokázali a teď tuto metodu té, my ji říkáme pragmatické ekonomické sociologie, my ji chceme uplatnit i v jiných oblastech.

Nejenom norma vlastnit, ale právě třeba tím, že rodiče dávají dětem peníze. Nemá to taky nějaký vliv na to, jak funguje trh? Jak uvažují ti rodiče? Malí investoři, ne ti velcí, co kupují desítky bytů, ale ti malí, co kupují jeden, dva byty a chtějí je pronajímat, nebo držet. Jak oni přemýšlí? Kdy? Uvažují racionálně? Nebo uvažují iracionálně a způsobují tím na trhu něco? Takže teď se tomu budeme věnovat dál, ale v jiných oblastech, už ne pod normy vlastnit, ale v jiných.

Je dobré, že to propojujete. Často to nevídám,
většinou si hrají na vlastním písečku. Byl nějaký výzkum, kde vás výsledek překvapil,
že jste očekával něco, ale na konci z toho vyšlo něco úplně jiného?

Napadá tě Petře něco?

No asi úplně ne no.

Vždycky to splnilo vaše očekávání?

Hypotéza se víceméně potvrdila, ale že by to byl někdy úplný opak… Možná se někdy úplně nepotvrdilo to, co jsme čekali, ale že by se ukázalo něco jiného.

Možná, že u těch mladejch, že nejsou tak radikální.

No, možná jsme nečekali, že to jsou až tak pasivní. Ten výzkum mladých — tam se ptalo lidí, co s tou nedostupností bydlení, byty jsou drahý a co teď s tím. A čekali jsme, že budou naštvaní a že budou chtít, aby ta vláda s tím něco dělala. Aby se systém bytové politiky změnil a tak dále. Překvapivě až na výjimky ne, spíše, že je to záležitost každýho. Ať si to nějak zařídí. Kdo na to nemá, ať se odstěhuje dál. Stát přece nemůže nabídnout všem byty, protože jsou mladý.

Překvapilo mě, že zatímco na západě se bouřej a jsou tam poměrně dost agresivní a demonstrují za práva na bydlení, tak v Čechách se demonstrace nejenom neobjeví, ale ve výzkumech vychází, že ty mladí jsou poměrně konzervativní, přestože čelí taky tomu stejnýmu problému jako na západě, tak si myslí, že to má trh nějak vyřešit, ani nevěří, že by to vláda dokázala nějak vyřešit, že to skončí zase v podpoře známých a zase to zvýší akorát státní dluh a ne, že to prospěje těm, kteří to nejvíc potřebují. Nevěří státu a věří spíše trhu a to nás asi překvapilo. Není tady takové silné volání po změně.

A myslíte, že to je správně? Souhlasíte s tím?

My nehodnotíme, jestli je to správně nebo ne, ale je to tak, že rozdíl v těch východních postsocialistických zemích je systém více podporován ten liberální, než v těch západních zemích. Já nevím, co je správně, to se ukáže časem. Ono je to z druhé strany obdivuhodné, že to mladí berou na sebe, takovou zodpovědnost — Já to musím dokázat, jestli na to mám, nebo nemám, a když ne, tak stát tady není od toho, aby mi nabízel byt — tak to je pěkný. Takhle bych to bral jako pozitivně.

Jaký je rozdíl v bytové situaci u nás a v zahraničí?

Tak systémy se hodně liší země od země. To není ani tak, že by se dalo říct západ a východ. Na východě jsou dost velký rozdíly. Nicméně hodně v těch východoevropských zemích má vysoký podíl vlastnického bydlení, ještě vyšší než u nás. To znamená, že třeba přes devadesát procent domácností bydlí ve vlastním.

Třeba kdo?

Maďarsko, Estonsko, Albánie, Rumunsko možná taky, protože tam došlo k rozsáhlé privatizaci bytů. Ještě rozsáhlejší než byla u nás. Výsledkem, proč to tak je, je hlavně to že se zprivatizovali byty, který byli kdysi státní za komunistů, tak se v devadesátých letech zprivatizovali do rukou nájemníků, kteří byty obývali levně, případně zadarmo. To znamená, že lidi dostávali byty zdarma.

Jak je to možné?

To tak bylo v devadesátkách. Kdybyste tehdy měla nájemní byt od státu, tak jste měla byt zadarmo. U nás to zadarmo nebylo, u nás to takhle právě neprobíhalo levně, nebo levně ano, ale ne takto zadarmo. Obec si určila sama, za jakou cenu bude prodávat. V těchhle zemích, které mají vyšší podíl než my, tak tam to určil stát, protože stát — Maďarský stát zákonem určil, že se to bude prodávat za deset korun a nikdo s tím nemohl nic dělat. Kdežto u nás si Praha 1 řekla jinou cenu, Praha 5 jinou cenu. Každý, jak ej to napadlo, ale stejně byly ceny extrémně nízké za desetinu ceny, takže pokud vaši rodiče mají vlastní byt a mají ho z privatizace, tak ho třeba koupili za sto tisíc. Takto to bývávalo v devadesátkách, pak se to ještě nějakou dobu prodávalo.

Teď se ještě pořád objevují nějaké aféry, třeba Brna. V brně, kde se chystala privatizace, tak se tam dosazovali ti lidi, protože vždycky při privatizaci kupujete za levno a z tohoto důvodu ten východní po socialistický svět Evropy začal být dominován vlastnickým bydlením. Proto na této straně od těch německých hranic na východ je velká norma vlastnit své bydlení. Všichni chtějí své bydlení. A je to takové, že je většina těch domácností ve vlastním. A když jdete na ten západ, tak říkám. Rozdíly jsou vlek, ale je tam nejvíc nájmů. To asi nejvíc rozděluje východ a západ, že tam toho nájemního bydlení je výrazně víc.

V Německu většina domácností bydlí v nájmu, dokonce v soukromém nájmu, ne v žádném obecním, nebo státním, ale mají svého z pravidla velkého pronajímatele. Nebo i malého, ale prostě soukromého, pak jsou ale země jako Holandsko, kde čtyřicet procent domácností žije v sociálním nájmu bydlení. Necelých. Dneska je to asi třicet šest, ale bývalo to čtyřicet. Takže je velký rozdíl mezi zeměmi, co by se ale dalo říct. Mezi východem a západem je přelom v tom, že je tu mnohem větší podíl žití ve vlastním a tam v nájmu. Podmínky bydlení samozřejmě odrážejí ty ostatní — kolik máte koupelen, jak velký byt a tak dále — to odráží vyspělost dané země, takže lépe jsou na tom do prostoru, který využívají lidi ve Francii a v Británii možná tolik ne, protože to je ostrovní země, ale v Německu obývají určitě větší prostor. Na počet osob, počet hlav mají víc metrů čtverečních obytné plochy. Kvalita bydlení vždycky odráží rozdíl v HDP a v příjmech a tak.

Myslíte, že kdyby v devadesátkách
nebyla u nás tak velká privatizace,
že by ty města dokázali teď lépe
regulovat ceny nájmů?

Myslím si, že by to všechno bylo jinak. Byly bychom asi blíž západu, než jsme dneska. Teď jsme spíše blíž tomu východu, kde je to vlastně takový ten feudální systém, že tady máme půdu a půda se dědí z předka na předka a ti, co na to nemaj, nebo nemaj tak vysoko, tak si na to musí vzít hypotéku a splácet ji třicet, čtyřicet let.

Ten systém je jiný, než kdyby tady byl vysoký podíl nájemního bydlení. Lidi by asi vždycky toužili po tom, aby to bylo jejich. To se asi nedá, nebo já si myslím, že většina Němců po tom touží, ale oni si řeknou — kupovat nějaký blbý panelák? — tam to takto maj. Je by nenapadlo, to kupovat. Žít v nájmu, to ano, ale jako investice to musí být špatný. Na místo toho si koupí nějaké akcie, investují, taky mají úspory Němci jsou bohatí, ale investují jiným způsobem, ne do cihel a vlastního bydlení, ale jinak. Zůstávají celý život v nájmu, jsou normálně jako — ti nejbohatší ne, ale středně příjmové skupiny klidně zůstávají celý život v nájmu a investují.

To je jiný způsob přemýšlení. Ten k nám ještě nedošel, ale myslím si, že dojde. A jedním z důvodu, proč si to myslím je, že už dneska spousta mladých se stejně k vlastnímu bytu nedostane a druhá věc je, že možná přijde jednou ta zásadnější krize a ceny bytů prudce poklesnou a i ty, co si je dříve koupili, si řeknou, že to byla blbost. A tohle může změnit to přemýšlení, že už se všichni nepoženou do vlastního.

Takže když teď bude nějaká další krize, tak se ceny sníží a lidi si můžou koupit byty.

Může to tak být, že když přijde ta krize, ceny se sníží a někteří lidi čekaj, aby si mohli byty nakoupit, ale ti co si je koupili dřív, budou zklamaný z toho, jak na tom prodělali, koupili si to dneska za šest milionů, spadne to na tři miliony, vzali si úvěr pět milionů, které musí splácet, ale aktuální cena bytu bude tři miliony a to nebude pro ně radostný. Banka po nich bude chtít pět milionů. Ji nezajímá, že ceny bytů klesli na tři miliony a to je neradostná situace, která možná spoustu domácností jednou potká. Teď tak rize vypadá, že nebude kdovíjak velká, ale kdyby byla fakt jako velká, spojená s navýšením nezaměstnanosti, jak jsme si povídali, tak by mohly ceny až tak prudce poklesnout, že ty lidi budou z toho jakoby překvapený, jak cena je nízko, oproti tomu, jaký si vzali úvěr.

A to může naopak pomoci tomu, že změní se přemýšlení o tom, jestli má smysl kupovat byt. To totiž nastalo v některých západních zemích po té poslední krizi. V Irsku klesly ceny zhruba na polovinu během poslední krize. A dneska je to země a není sama, kde tam roste podíl lidí, kteří žijí v nájmu, a klesá podíl lidí, kteří žijí ve vlastním, protože i mnoho jiných mladých domácností se rozhodlo, že na vlastnictví kašlou a zůstanou v nájmu. Podobně je to ve Španělsku nebo v některých dalších zemích, že už vlastně vlastnictví tolik netáhne.

Víceméně si to tvoříme sami, tím že chceme vlastnictví,
tím se cena žene nahoru, a kdybychom se na to všichni vybodli…

No, přesně. A to je právě to, proč tenhle ústav je sice sociologický, ale děláme ekonomii, protože tomuto se v sociologii říká sociální konstrukt. My si sami vytváříme nějakou realitu a ona neznamená, že tak objektivně je, že vlastní bydlení je za každou cenu nejlepší, to je blbost. Je to konstrukt, který jsme si časově na tomto místě vytvořili, věříme mu a dříve či později skončí. A on skončí ve chvíli, kdy se ukáže, že to nebyla ta pravda, které jsme věřili, když se ty mlhy rozplynou. Takže sami sebe zničíme. Čím víc tomu budeme věřit, tím méně to bude fungovat.

Jak to fungovalo předtím?
Třeba devatenácté, dvacáté století?

Nebudu chodit úplně daleko, na to jsou nějací historici a architekti, kteří by to věděli líp, ale za první republiky, což je před tou druhou světovou válkou, tak zase dominovalo soukromé nájemní bydlení. Často to vidíte ve filmech pro pamětníky, byla paní domácí, která měla barák, jeden tady v Karlíně, nebo na Žižkově, který pronajímala různým lidem. Nebyli to lidi bůh ví jak bohatí, přestože měli domy. Většinou, nebo nějaký rozdíly mezi čtvrtí byly vždycky, Vinohrady byly lukrativní, Karlín a Žižkov byly méně, ale neznamenalo to, že na Žižkově žili jenom lůzři. V jednom tom domku bydleli jak bohatí, tak chudí. Ne úplně ti nejbohatší a často i majitel bydlel někde ve středu. Nahoře byli nejchudší pod tou střechou. Dole v těch sklepních prostorech a nuznejch bytech byli ti chudí. A mezitím byla střední třída a uprostřed byty s vysokýma stropama a setkávali se všichni na jednom dvorku.

To bylo zajímavý, že v jednom domě byli zastoupeny různý skupiny a to zmizelo hodně za komunistu. I když za komunistu ani ne, teď už je to spíš, že se bohatí uzavírají do svých komunit a chudí se taky koncentrují a to je něco, co není úplně správný trend a v tom je inspirativní první republika, že to bylo poměrně promíchané v jednotlivých domech a bylo to soukromé nájemní bydlení. Vlastnit skoro nikdo nic nemohl. Na vesnici jo, ale v městech devadesát procent lidí žila v nájmu. Neměli na to si koupit vlastní bydlení. Brali to jako normální.

Pak byl ten komunismus a to bylo normální bydlet ve státním přiděleném bytě. Dostala jste přidělený byt, jak jste se zapsala na čekací listinu a po často dlouhý době, po deseti letech, vám milostivě přidělili nějaký byt v paneláku a tam jste mohla žít a dostala jste dekret na národní smlouvu. Dekret, to bylo silnější než nájemní smlouva, díky tomu jste to považovala skoro za svůj byt, mohlo se to dědit mezi dětmi a kšeftovat s tím na volném trhu. Na černým trhu, to nebylo legální, ale dalo se s dekretem kšeftovat. Takže bylo normální mít dekret na byt a bydlet ve státním bytě a po roce devadesát je normální svůj byt vlastnit. Sama vidíte, že za tak krátkou dobu jak se ta normalita proměňuje. Kdysi bylo normální v Praze bydlet u pána domácího, pak bylo normální bydlet ve státním bytě a teď je normální bydlet ve svým.

Hodně krátká doba.

Ano, za hodně krátkou dobu se ty věci hodně proměňují.

Co myslíte, že nás čeká v budoucnu?

Ono se dá těžko vymýšlet něco úplně jiného. Ten nájem a vlastnictví jsou dvě základní formy, ale existují různé hybridy mezi tím, teď se nejvíce ukazují komunitní formy bydlení nebo družstevní. To je něco mezi nájmem a vlastnictvím a je to jiné. V komunitním bydlení je velký prostor věnován společným prostorám, nejenom těm vlastním, které má člověk jenom pro sebe. Tohle předpokládá, že vy se na té komunitě aktivně podílíte. Není to jenom o tom, že zalezete do svého bytu. Nebude to mega trend, ale objevuje se dneska spousta takových věcí, které nejsou ani vlastnictví, ani nájem. A může to být do budoucna zajímavé. Nejenom, že bude asi více lidí v nájmu, to si myslím, že bdue hlavní, ale jsou i jiné inovace.

Řešili jsme bydlení mladých, jak jsou na tom naopak staří?
Dochází ke změnám? Dožívají v koupených bytech?

To hlavně. Senioři jsou u nás taková skupina, o které se neustále otáčí, jak jsou na tom blbě a todle. A co se týká bydlení, tak je to většinou taková mediální pohádka, která úplně neodpovídá realitě. Naprostá většina jsou vlastníci svého bydlení, asi osmdesát procent. To znamená, že oproti mladým, je tam výrazně zastoupené vlastnické bydlení. Samozřejmě člověk i ve vlastním bydlení může spadnut do energetické chudoby jako se to některým děje, ale do velké míry ten člověk je zároveň i milionář.

Člověk má byt, který má hodnotu pěti, šesti milionů a potom se mu zvýší energie a důchod mu na to nestačí a teď je otázka, jak to řešit. Jednak jsou příspěvky na bydlení a jednak se snažíme dlouhodobě upozornit na to, že ten majetek, který v tom mají ukrytý, ty miliony by se daly nějakým způsobem přetvořit tak, aby si mohli oni přilepšit na důchod. Jsou to různé formy zpětných hypoték a tak dál, aby oni zůstali dál, kde jsou, ale neměli důchod deset tisíc, ale dvacet, protože dalších deset tisíc jim dá někdo jiný z banky. Samozřejmě pak ostrouhají dědici, ti nic nedostanou, protože důchodce spotřebuje majetek během svého života, ale není nutné, aby žil v chudobě.

Penzisté, senioři jsou z velké části opravdu vlastníci svého bydlení, díky tomu, že se jim důchody v poslední době valorizovali nad zákonný rámec, tak si nemyslím, že patří mezi tu nejohroženější skupinu. Naopak mladý a mladé rodiny, neúplné mladé rodiny, tam bych cítil napětí problému v dostupnosti bydlení, než u seniorů. Senioři jsou takoví… Vždycky se vytáhne jeden příklad, ale obecně si nemyslím, že to je skupina, která by obecně potřebovala nějakou výraznější pomoc.

Díky za pozitivní rozhovor,
docela jste mě uklidnil.

Vždycky se vytáhnou věci, které nalákají, a to je většinou špatný příběh. Mediálně — příběh je ohledně těch jakože si myslím, že to patří do té cílové skupiny, ty matky samoživitelky, ale často ani ten není někdy úplný, ten mediální příběh. Mediální příběh by měl zahrnovat to, že u nás každá matka samoživitelka má právo na příspěvek na bydlení. Příspěvek na bydlení by měl krýt většinu výdajů na bydlení, pokud na něj nemá a očekává se, že vy budete hradit jen třicet procent svých příjmů na bydlení a zbytek za vás zaplatí stát.

Samozřejmě nemůžete bydlet v nějakém drahém bytě v centru, ale v nějakém přiměřeném bytu, přiměřené velikosti a podle toho, kolik vás je. Pokud jste sama, tak v malé garsonce, pokud jste dva, tak třeba v 1+1 nebo 2+kk, podle toho se stanoví maximální limity, co vám stát bude platit, ale ve finále pořád platí, že nemáte za bydlení platit více jak třicet procent. Když někdo brečí, že někdo zaplatí bydlen a zbydou mu dva tisíce, tak je tam nezodpovězené spousta věcí, které jsou tam navíc. Zřejmě tam jsou nějaké dluhy, které tam zpravidla bejvaj, a že to je kvůli těm dluhům, které když ona proplatí, tak jí zbudou ty dva tisíce.

Příspěvek na bydlení opravdu zaručuje, že máte zaplatit maximálně třicet procent a sedmdesát vám má zůstat na ostatní výdaje. Pokud jste na tom tak špatně, že nemáte žádný příjem, pak dokonce můžete dostat doplatek na bydlení. Doplatek na bydlení vám zaplatí celé bydlení zdarma. To je právě to, proč některé bydlení je předražené. To dostávají právě některé nejchudší domácnosti ve vyloučených lokalitách. Dostávaj celý nájem a i ostatní výdaje, které jsou s tím spojené, jako topení a tak dál, tak jim platí úřad práce formou doplatku na bydlení. Celý. Nejen část. Celé. Oni mají jakoby nulový příjem, jsou pod životním minimem, takže celé. Pak k tomu dostávají to životní minimum.

Takže výdaje na bydlení vám celé může zaplatit stát, pokud příjmy nemáte, ale to většinou v těch mediálních příbězích není. A kdyby bylo, tak by se nakonec ukázalo, že spousta brečících dam taky čelí tomu, že se ony nebo někdo jiný je zadlužil, a proto jim zbývá tak málo peněz k životu. Není to kvůli tomu, že by náš stát byl asociální nebo nesociální. Stát je naopak velmi štědrý.

Mě to přijde až moc. Zaplatit celé bydlení, pak vlastně ani nemají důvod pracovat.

Taky se o tom diskutuje, jestli se to nemá zreformovat… Celý doplatkový systém. Ale je to o tom, že to taky spousta lidí neví. Naštěstí to ani stát nemusí platit všem, kteří na to mají nárok, protože, jak říkám i svým studentům…Když vy řeknete svým rodičům, že nechcete, aby vás už živili a že se osamostatníte a oni vám to potvrdí písemně a založíte si vlastní domácnost, tak si můžete zažádat o to stejné a stát vám to bude platit celé, protože jste založila vlastní domácnost. Samozřejmě pozor na to, aby nedošlo ke zneužití, že rodiče vám pořád peníze budou dávat, protože to by se muselo započítat. Ale pokud jste se osamostatnila a rodiče vám nedávají nic, tak máte nárok na příspěvky na bydlení i doplatek na bydlení, jako všichni ostatní, takže naštěstí to spousta lidí neví a nezažádá, protože kdyby věděli, tak se státní rozpočet složí. Samozřejmě osmnáct plus.

Ono to hlavně cílí na skupiny, který rodiče ani nemají, mladý a založili domácnost vlastní. Odešli z dětského domova, nebo na rozvrácené rodiny. Spousta mladých odejde, protože to v rodině nefunguje a spousta rodičů dětem peníze nedává. Tak co mají dělat, jestliže studují. Tak stát řekne dobře, příjmy nemáte, tak máte nárok na tyto peníze, dávky, ale dá se to zneužít. Systém v Čechách je rozhodně štědrý, a není dobré věřit tomu, že ne.

Oproti ostatním východoevropským zemím je a velmi. Nedá se úplně srovnat, kolik dává Maďarsko, nebo Estonci, ale řekl bych, že patří k těm nejštědřejším, protože míra chudoby v Čechách je jedna z nejnižších v Evropské Unii a někdy i nejnižší v některých rocích. Nevím, jestli jste se koukala, nebo zaslechla v médiích, ale příjmové nerovnosti jsou nejnižší v Evropské unii a míra chudoby není nejnižší ve Švédsku, ale v České republice, ze všech zemí EU. Možná někdy byla druhá, někdy první, se tak střídají, ale rozhodně patří do skupiny, kde je nejnižší míra chudoby. Žijeme v zemi, která vůbec, co se týká sociálních rozdílů, se nedá srovnat, co je třeba Francie, Británie nebo v Německu.

Jak je to možné, je to jen díky štědrému státu?

Do velké míry to dělají ty státní transfery. Stát zpětně vyplácí tyto poměrně štědré dávky a ani důchody nejsou rozhodně zanedbatelné, stále jsou docela slušné, takže ty rozdíly sociální nejsou pak tak velký. Je to díky tomu sociálnímu státu na východní Evropu docela štědrému. Máš k tomu něco?

Jenom jsem chtěl říct, že tady máme oddělení ekonomické sociologie a tam zase odborníci říkají, že je to z toho důvodu, že existuje poměrně početná skupina důchodců a hlavně jednočlenných domácností, které jsou těsně nad tou hranicí chudoby. To znamená, že je velké riziko, že v okamžiku, kdyby jejich příjmy jen málo poklesly, tak se dostanou pod hranici chudoby a pak už samozřejmě by to neplatilo.

To samozřejmě vždycky je měření podle nějakých indikátorů a pak se může stát, že když se něco malinko změní, tak najednu z nejlepších příček budete někde uprostřed, ale v této chvíli, teda, né v této chvíli, ale už dlouhodobě platí, že Česká republika má nejnižší míru chudoby z EU. Relativní chudoby. Ta se měří podle toho, jak jsou na tom ostatní. Jsme pořád chudší, než Němci, ale proti tomu, jak jsou na tom jiní Češi, nejsou ty rozdíly tak velké.

Chci se podívat
na fotky!

Přečtu si zážitky
z Bydlení spolu.